공사·용역 입찰 표준 가이드

공사·용역 입찰은 공고문을 올리는 일부터 시작하지 않습니다. 먼저 어떤 돈으로 무엇을 집행하는지를 확정해야 선정 주체와 계약 주체를 정할 수 있습니다. 일반 수선·유지 공사와 청소·경비 등은 원칙적으로 관리주체가 선정·집행하지만, 하자보수보증금이나 사업주체가 지급한 하자보수비용을 쓰는 공사는 입주자대표회의가 선정·집행합니다. 장기수선충당금을 쓰는 공사와 전기안전관리 용역은 입주자대표회의가 선정하고 관리주체가 집행합니다. 사업계획·예산, 장기수선계획, 관리규약과 의결 권한을 먼저 맞추지 않으면 뒤 절차가 정확해도 분쟁이 생길 수 있습니다.

다음은 입찰의 종류, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 중요사항을 입찰공고 전에 의결하는 단계입니다. 경쟁입찰과 전자입찰이 원칙이고, 수의계약은 고시 별표 2의 사유에 해당할 때만 검토합니다. 소액 기준을 맞추려고 같은 목적의 공사·용역을 시기나 물량으로 나누어서는 안 됩니다. 제한경쟁입찰은 계약 목적에 필요한 실적·기술능력·자본금만 합리적으로 제한하고, 공고문에 없는 조건을 현장설명회에서 새로 추가하지 않습니다.

공고문에는 사업 범위, 현장설명회 여부와 참가의무, 입찰·낙찰 방법, 제출서류, 마감과 개찰 일정, 참가자격, 무효 통지 방법, 가격 산출기준, 계약기간과 보증 사항을 빠짐없이 적습니다. K-apt 안내와 현행 고시는 통상 입찰서 제출마감일 전일부터 기산해 10일 전에 공고하도록 하고, 의결된 긴급입찰 또는 재공고는 현장설명회가 없는 경우 5일 전 공고를 허용합니다. 일정 계산은 공고 등록일과 마감일을 달력에 다시 표시해 확인하는 편이 안전합니다.

개찰 후에는 제출서류를 검토해 유효 입찰 수와 무효 여부를 먼저 확정한 뒤, 공고한 낙찰방법대로 평가합니다. 협의선정이나 우선협상 방식으로 바꾸어서는 안 됩니다. 적격심사는 공고한 평가표, 위원별 원점수, 합산표, 이해관계 여부와 회의록을 함께 남깁니다. 낙찰 후에는 선정 결과 공개, 입찰정보와 같은 내용의 계약 체결, 계약서 공개까지 완료해야 한 건의 입찰이 끝납니다. 아래 실무표는 이 순서를 서류 단위로 점검하기 위한 기준입니다.